خلع ید مالی است یا غیرمالی

دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول، طبق قوانین جاری و رویه قضایی، دعوایی مالی محسوب می شود و هزینه های دادرسی آن بر اساس ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه محاسبه می گردد. این تمایز، پیامدهای حقوقی مهمی در نحوه رسیدگی، تعیین صلاحیت دادگاه ها و مراحل اجرایی دارد.

موضوع خلع ید یکی از پرتکرارترین و پیچیده ترین دعاوی در حوزه املاک و مستغلات است که با مسائل مالکیت و تصرف درآمیخته است. در این نوع دعاوی، فردی که مدعی مالکیت بر ملکی است و آن را در تصرف دیگری می بیند، از مراجع قضایی تقاضای پس گرفتن ملک و پایان دادن به تصرف غیرقانونی را دارد. با توجه به ابعاد گسترده و تأثیرات مالی و حقوقی این دعاوی، درک صحیح از ماهیت مالی یا غیرمالی بودن آن، برای تمامی ذی نفعان از جمله مالکین، وکلای دادگستری، دانشجویان حقوق و حتی فعالان بازار املاک ضروری است. این مقاله به بررسی دقیق مبانی قانونی، رویه های قضایی و تفاوت های کلیدی دعوای خلع ید با دعاوی مشابه می پردازد تا تمامی ابهامات در این زمینه برطرف شود.

خلع ید چیست؟ تعاریف و مبانی حقوقی

خلع ید در اصطلاح حقوقی، دعوایی است که از سوی مالک مال غیرمنقول (مانند زمین، خانه یا آپارتمان) علیه متصرف غیرقانونی مطرح می شود. هدف از این دعوا، بازگرداندن ملک به تصرف مالک و جلوگیری از ادامه تصرفات غاصبانه است. این دعوا زمانی مطرح می شود که فردی بدون اجازه و اذن مالک و بدون هیچ گونه قرارداد قانونی، ملکی را تصرف کرده باشد.

عناصر تشکیل دهنده دعوای خلع ید

برای موفقیت در دعوای خلع ید، وجود چهار عنصر کلیدی ضروری است که باید توسط خواهان اثبات شوند:

• مالکیت خواهان: فردی که دعوا را مطرح می کند، باید مالک قانونی عین مال غیرمنقول باشد.
• تصرف خوانده: خوانده دعوا باید در حال حاضر، ملک مورد نظر را در تصرف خود داشته باشد.
• غیرمنقول بودن مال: موضوع دعوا باید یک مال غیرمنقول باشد.
• غاصبانه بودن تصرف: تصرف خوانده باید بدون مجوز قانونی یا قراردادی صورت گرفته باشد.

مبنای قانونی و شرط اساسی

مبنای اصلی دعوای خلع ید، ماده ۳۰۸ قانون مدنی است که مقرر می دارد: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.» این ماده، اساس حق مالک برای پس گرفتن ملک خود از متصرف غیرقانونی را فراهم می آورد. همچنین، مواد دیگری از قانون آیین دادرسی مدنی به چگونگی طرح و رسیدگی به این دعاوی می پردازند.

مهم ترین شرط اساسی در دعوای خلع ید، احراز و اثبات مالکیت خواهان است. بدون اثبات مالکیت، دعوای خلع ید قابل استماع نیست. در این خصوص، رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور تأکید کرده است که «صدور حکم خلع ید فرع بر احراز مالکیت مدعی است.»

این رأی وحدت رویه اهمیت اثبات مالکیت رسمی را دوچندان می کند. با این حال، استثنائاتی نیز وجود دارد. برای مثال، اگر خوانده در دادگاه به مالکیت خواهان اقرار کند یا مالکیت خواهان از طریق احکام قطعی دیگر دادگاه ها اثبات شده باشد، نیازی به ارائه سند رسمی مالکیت در همان پرونده خلع ید نخواهد بود. نظریات اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز در این زمینه رهنمودهایی ارائه کرده اند. برای نمونه، نظریه شماره ۱۵۴۵/۷ مورخ ۱۳۷۹/۰۲/۲۹ و نظریه شماره ۲۱۶۸/۷ مورخ ۱۳۷۹/۰۲/۰۸ بیان می دارند که صرفاً به استناد اسناد عادی مانند بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه نمی توان حکم خلع ید صادر کرد، مگر اینکه خوانده در دادگاه به صحت سند اقرار کند یا حکم قطعی بر صحت این اسناد صادر شده باشد.

رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور تصریح می دارد که صدور حکم خلع ید، فرع بر احراز مالکیت مدعی است. این اصل بنیادین، نقطه عزیمت تمامی دعاوی خلع ید محسوب می شود.

تمایزات کلیدی: خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی

دعاوی مربوط به تصرف و مالکیت املاک، گاهی اوقات با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، در حالی که هر یک دارای ماهیت، شرایط و پیامدهای حقوقی متفاوتی هستند. درک تفاوت های بین خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی برای انتخاب صحیح مسیر قانونی و طرح دعوای مناسب، بسیار حیاتی است.

خلع ید در برابر تخلیه ید

تفاوت اصلی و اساسی بین دعوای خلع ید و تخلیه ید در وجود یا عدم وجود رابطه قراردادی میان مالک و متصرف است. این تمایز، ماهیت حقوقی هر یک از این دعاوی را به کلی تغییر می دهد:

• خلع ید: در این دعوا، تصرف خوانده بر ملک غاصبانه و بدون هیچ گونه اذن یا مجوز قانونی و قراردادی است. به عبارت دیگر، متصرف از همان ابتدا بدون حق و بدون رضایت مالک، اقدام به تصرف ملک کرده است. نمونه بارز آن، زمانی است که فردی بدون قرارداد خرید یا اجاره، زمینی را به زور تصرف می کند.
• تخلیه ید: در دعوای تخلیه ید، تصرف خوانده در ابتدا با اذن، رضایت یا مجوز قانونی و قراردادی (مانند قرارداد اجاره، عاریه، حق انتفاع) صورت گرفته است، اما پس از اتمام مدت قرارداد یا زوال مجوز، متصرف از تخلیه ملک خودداری می کند. به عنوان مثال، مستأجری که پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نمی کند، موضوع دعوای تخلیه ید قرار می گیرد.

با وجود تفاوت در ماهیت، از نظر هزینه دادرسی، رویه قضایی در طول زمان تغییر کرده است. نظریه شماره ۶۳۸۴/۷ مورخ ۱۳۷۷/۰۸/۲۸ و نظریه شماره ۷۸۵۰/۷ مورخ ۱۳۸۳/۰۹/۲۵ اداره کل حقوقی قوه قضائیه بیان می کنند که اگرچه در عرف قضایی بین خلع ید (تصرف غیرمجاز) و تخلیه ید (تصرف مجاز که ادامه آن غیرمجاز شده) تفاوت وجود دارد، اما نباید به عنوان دعوا توجه کرد، بلکه باید ماهیت دعوا را در نظر گرفت. با این حال، از سال ۱۳۷۳ و با تصویب قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، از نظر هزینه دادرسی، دعوای خلع ید (در غیرمنقول) مالی تلقی شده است، در حالی که دعوای تخلیه (در مواردی که اختلاف در مالکیت نباشد) غیرمالی محسوب می شود.

خلع ید در برابر تصرف عدوانی (حقوقی)

تفاوت میان خلع ید و تصرف عدوانی حقوقی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است:

• مبنای دعوا:
  • در خلع ید، مبنای اصلی دعوا، مالکیت خواهان است. خواهان باید ثابت کند که مالک قانونی ملک است.
  • در تصرف عدوانی، مبنای دعوا، سابقه تصرف خواهان است. خواهان فقط کافی است ثابت کند که پیش از خوانده، ملک را در تصرف داشته و خوانده بدون حق، ملک را از تصرف وی خارج کرده است. احراز مالکیت در این دعوا ضروری نیست.
• تشریفات رسیدگی:
  • در خلع ید، تشریفات رسیدگی کامل تری وجود دارد و اثبات مالکیت از ارکان اصلی است.
  • در تصرف عدوانی، رسیدگی با سرعت بیشتری انجام می شود و نیازی به اثبات مالکیت نیست (ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی، نظریه ۷۳۴۳/۷ مورخ ۱۳۸۴/۱۰/۱۸). همچنین امکان صدور دستور موقت برای جلوگیری از ادامه تصرف یا اقدامات در ملک، سریع تر و آسان تر است (ماده ۱۷۴ قانون آیین دادرسی مدنی و نظریه ۸۸۵۶/۷ مورخ ۱۳۸۵/۱۱/۲۴).
• اشخاص ذی حق برای طرح دعوا:
  • در خلع ید، فقط مالک عین یا منفعت (یا قائم مقام قانونی وی) می تواند طرح دعوا کند.
  • در تصرف عدوانی، علاوه بر مالک، متصرف سابق نیز می تواند طرح دعوا کند، حتی اگر مالک نباشد (مانند مستأجر، مباشره یا خادم)؛ یعنی هرکسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، می تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی کند.

ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی نیز به تصرف عدوانی از منظر کیفری پرداخته است که البته موضوع اصلی بحث ما نیست، اما اشاره به تفاوت های آن با دعوای خلع ید حقوقی مهم است. نظریه ۷۷۱۹/۷ مورخ ۱۳۷۶/۱۱/۱۹ اداره کل حقوقی قوه قضائیه نشان می دهد که اعمال مقررات حقوقی یا کیفری تصرف عدوانی بستگی به شکایت شاکی دارد.

جدول مقایسه ای جامع

برای درک بهتر تفاوت های این سه دعوا، جدول زیر مقایسه جامعی را ارائه می دهد:

معیار	خلع ید	تخلیه ید	تصرف عدوانی (حقوقی)
مبنای دعوا	مالکیت خواهان	وجود رابطه قراردادی یا اذن قبلی	سابقه تصرف خواهان
نوع تصرف خوانده	غاصبانه و بدون مجوز	در ابتدا مجاز، سپس غیرمجاز	بدون اذن و بدون سابقه تصرف خواهان
ضرورت اثبات مالکیت	بله (اصلی ترین شرط)	خیر (مالکیت معمولاً مفروض است)	خیر (سابقه تصرف کافی است)
سند لازم	سند رسمی مالکیت (یا حکم اثبات مالکیت)	سند اجاره، عاریه، حق انتفاع	فقط دلایل اثبات سابقه تصرف
مهلت طرح دعوا	محدودیت زمانی ندارد	محدودیت زمانی ندارد	محدودیت زمانی ندارد (برخلاف تصرف عدوانی کیفری)
مرجع رسیدگی	دادگاه عمومی حقوقی	شورای حل اختلاف (در برخی موارد) یا دادگاه عمومی حقوقی	دادگاه عمومی حقوقی (رسیدگی خارج از نوبت)
ماهیت دعوا (از نظر هزینه دادرسی)	مالی	عمدتاً غیرمالی	غیرمالی

دعوای خلع ید مالی است یا غیرمالی؟ پاسخ قاطع حقوقی

پاسخ به این پرسش کلیدی، سرنوشت دعوا را از جنبه های مختلفی از جمله هزینه دادرسی، مرجع صلاحیت دار، قابلیت تجدیدنظر و فرجام خواهی تعیین می کند. برای درک کامل وضعیت فعلی، لازم است به تحولات قانونی و رویه قضایی در طول زمان نگاهی بیندازیم.

رویکرد تاریخی (قبل از سال ۱۳۷۳)

پیش از تصویب قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین در سال ۱۳۷۳، رویکرد به دعوای خلع ید متفاوت بود. بر اساس ماده ۷ قانون تشکیل دادگاه های حقوقی یک و دو (که اکنون منسوخ شده است)، دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول عموماً غیرمالی تلقی می شد، مگر اینکه اختلاف در مالکیت بین اصحاب دعوا مطرح باشد. در این صورت، دعوا مالی محسوب می گردید و هزینه دادرسی بر اساس ارزش ملک محاسبه می شد.

رأی وحدت رویه شماره ۵۸۵ مورخ ۱۳۷۲/۰۷/۱۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز در همین راستا صادر شده بود. به عبارت دیگر، تا آن زمان، ملاک مالی یا غیرمالی بودن دعوای خلع ید، وجود یا عدم وجود اختلاف جدی بر سر مالکیت بود. اگر خواهان سند رسمی داشت و خوانده صرفاً مدعی تصرف بود، دعوا غیرمالی تلقی می شد. نظریه ۳۱۰/۷ مورخ ۱۳۷۵/۰۱/۱۹ اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز به این تغییر رویه اشاره کرده است.

رویکرد فعلی (پس از سال ۱۳۷۳)

با تصویب قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین (مصوب ۱۳۷۳/۱۲/۲۸)، رویکرد قانونگذار به ماهیت دعوای خلع ید به کلی تغییر کرد و در حال حاضر، هیچ ابهامی در مالی بودن این دعوا وجود ندارد.

استناد به بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت

بند ۱۲ ماده ۳ این قانون صراحتاً بیان می کند: «در دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول، هزینه دادرسی بر اساس ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه محاسبه می گردد.» این عبارت، فصل الخطاب تمامی بحث ها در مورد ماهیت مالی یا غیرمالی بودن دعوای خلع ید است. بر اساس این قانون، دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول، قطعاً مالی محسوب می شود، اعم از اینکه اختلاف در مالکیت مطرح باشد یا نه.

این تغییر قانونی به وضوح نشان داد که دیگر ملاک، وجود یا عدم وجود اختلاف در مالکیت نیست، بلکه خود ماهیت دعوا که بر سر ملک غیرمنقول است، آن را مالی می کند.

ملاک تعیین بهای خواسته و هزینه دادرسی

یکی از مهم ترین تبعات مالی بودن دعوای خلع ید، نحوه محاسبه بهای خواسته و در نتیجه، هزینه دادرسی است. بر اساس بند ۱۲ ماده ۳ قانون مذکور، ملاک تعیین بهای خواسته، «ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه» است. این ارزش، توسط اداره دارایی تعیین می شود و معمولاً با بهای واقعی ملک در بازار تفاوت دارد و غالباً کمتر است.

این بدان معناست که نه تقویم خواهان (مبلغی که خواهان در دادخواست خود به عنوان بهای خواسته اعلام می کند) و نه حتی نظر کارشناس در مورد ارزش واقعی ملک، ملاک تعیین هزینه دادرسی نیستند. نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه در این زمینه بسیار صریح است. به عنوان مثال، نظریه شماره ۳۱۰/۷ مورخ ۱۳۷۵/۰۱/۱۹ تأکید دارد که «دعوی خلع ید از اعیان غیرمنقول همانند دعاوی مالی غیرمنقول تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تأثیری ندارد.» همچنین، نظریه شماره ۸۲۳۶/۷ مورخ ۱۳۷۵/۱۲/۲۷ و نظریه شماره ۱۷۹۸/۷ مورخ ۱۳۸۴/۰۳/۲۱ نیز به وضوح بر مالی بودن این دعاوی و ملاک قرار گرفتن ارزش منطقه ای تأکید دارند.

طبق بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول، مالی تلقی شده و هزینه دادرسی آن بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در منطقه محاسبه می شود، فارغ از اینکه اختلافی در مالکیت وجود داشته باشد یا خیر.

تبعات و آثار مالی بودن دعوای خلع ید

مالی بودن دعوای خلع ید، پیامدهای مهمی در ابعاد مختلف دادرسی دارد که در ادامه به برخی از آن ها اشاره می شود:

• هزینه دادرسی: همان طور که بیان شد، نحوه محاسبه و پرداخت هزینه دادرسی بر اساس ارزش معاملاتی املاک تعیین می گردد. این امر می تواند مبلغ قابل توجهی باشد که خواهان باید در ابتدای طرح دعوا پرداخت کند.
• قابلیت تجدیدنظر و فرجام خواهی: دعاوی مالی، بر خلاف دعاوی غیرمالی، نصاب های مشخصی برای قابلیت تجدیدنظر در دادگاه های تجدیدنظر استان و فرجام خواهی در دیوان عالی کشور دارند. مالی بودن دعوای خلع ید، موجب می شود که احکام صادره در این زمینه، بسته به ارزش خواسته، مشمول این نصاب ها شوند.
• صلاحیت دادگاه ها: مالی بودن دعوا بر صلاحیت رسیدگی دادگاه ها نیز تأثیرگذار است. در گذشته، شوراهای حل اختلاف فقط به دعاوی مالی تا سقف مشخصی رسیدگی می کردند، اما با اصلاحات اخیر در قانون شوراهای حل اختلاف، این شوراها صلاحیت رسیدگی به دعوای خلع ید از ملک غیرمنقول را ندارند و مرجع صالح برای رسیدگی، همواره دادگاه عمومی حقوقی است.
• امکان تأمین خواسته: در دعاوی مالی، خواهان می تواند در صورت لزوم، درخواست تأمین خواسته کند. این درخواست به منظور توقیف اموال خوانده برای اطمینان از اجرای حکم نهایی در آینده صورت می گیرد و در دعوای خلع ید نیز قابل طرح است.

نکات کاربردی و موارد خاص در دعوای خلع ید

علاوه بر مباحث کلی، در دعوای خلع ید موارد خاص و نکات کاربردی وجود دارد که توجه به آن ها برای موفقیت در پرونده های حقوقی ضروری است.

خلع ید از ملک مشاع

ملک مشاع، ملکی است که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر یک از شرکا در تمام اجزای ملک گسترده شده است. مانند یک آپارتمان که راهروها، راه پله ها و مشاعات دیگر آن متعلق به تمامی ساکنین است.

• امکان طرح دعوا: دعوای خلع ید از ملک مشاع توسط یکی از شرکا علیه شریک متصرف یا شخص ثالث قابل پذیرش است. به عبارت دیگر، اگر یکی از شرکا بدون اجازه سایر شرکا، تمام یا قسمتی از ملک مشاع را به انحصار خود درآورد، سایر شرکا می توانند علیه او دعوای خلع ید مطرح کنند. نظریه شماره ۴۴۶۷/۷ مورخ ۱۳۷۴/۰۷/۲۳ اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز این امر را تأیید کرده است.
• نحوه اجرای حکم: اجرای حکم خلع ید در ملک مشاع، دارای ظرافت های خاصی است. مطابق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، اگر حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شود، متصرف از تمام ملک خلع ید می شود. اما تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است. به این معنا که مالک محکوم له نیز نمی تواند به تنهایی و بدون اذن سایر شرکا، در تمام ملک تصرف کند. نظریه شماره ۹۵۰۲/۷ مورخ ۱۳۸۵/۱۲/۱۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز این موضوع را تشریح کرده و بیان می دارد که اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد، هرچند تعلق مستحدثات ایجاد شده در عرصه مشاع به محکوم علیه محرز باشد.

قلع و قمع مستحدثات (بنا و اشجار)

گاه در ملک غصبی، متصرف اقدام به احداث بنا یا غرس اشجار می کند. در چنین مواردی، صرف صدور حکم خلع ید، به معنای قلع و قمع خودکار بنا یا قطع اشجار نیست:

• عدم ملازمه: نظریه شماره ۳۰۳۳/۷ مورخ ۱۳۷۳/۰۵/۱۱ اداره کل حقوقی قوه قضائیه صراحتاً بیان می دارد که «صدور حکم خلع ید از زمین غصبی، ملازمه با قطع درختان یا تخریب بنای احداثی ندارد.»
• نیاز به درخواست مستقل: ذی نفع باید در دادخواست خود، علاوه بر خلع ید، به صورت مستقل درخواست قلع و قمع بنای احداثی یا قطع اشجار غرس شده را نیز مطرح کند.
• امکان درخواست قلع و قمع توسط احد از شرکا: در ملک مشاع نیز، یکی از شرکا می تواند درخواست قلع و قمع مستحدثات را مطرح کند و اعتراض سایر مالکین مانع از اجرای حکم نخواهد بود. (نظریه شماره ۳۶۵۴/۷ مورخ ۱۳۷۷/۰۵/۱۱).

اشخاص دارای حق طرح دعوای خلع ید

فقط اشخاص خاصی حق طرح دعوای خلع ید را دارند:

• مالک (عین یا منفعت): مالک قانونی عین ملک یا کسی که حق انتفاع یا اجاره قانونی بر ملک دارد، می تواند این دعوا را طرح کند.
• قائم مقام قانونی او: وکیل، ولی قهری، قیم یا مدیر تصفیه (در مورد ورشکستگان) می توانند به نمایندگی از مالک طرح دعوا کنند.

نظریه شماره ۸۷۳۴/۷ مورخ ۱۳۷۷/۱۲/۰۱ اداره کل حقوقی قوه قضائیه تأکید می کند که پذیرش درخواست خلع ید مستلزم احراز مالکیت خواهان بر مورد تصرف، اعم از مالکیت عین یا منفعت است و داشتن سمت امانت برای پذیرش خلع ید کافی نیست.

مراحل کلی رسیدگی به دعوای خلع ید

رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه عمومی حقوقی، طی مراحل زیر انجام می شود:

1. تقدیم دادخواست: خواهان با تنظیم دادخواست و پیوست کردن مدارک اثبات مالکیت (سند رسمی) و پرداخت هزینه دادرسی، دعوا را مطرح می کند.
2. تشکیل جلسه رسیدگی: دادگاه با دعوت از طرفین، به اظهارات و دلایل آن ها گوش می دهد.
3. تحقیقات محلی و کارشناسی (در صورت لزوم): در برخی موارد، دادگاه برای احراز تصرف و وضعیت ملک، قرار معاینه محل یا کارشناسی صادر می کند.
4. صدور حکم: پس از بررسی دلایل و مدارک، دادگاه اقدام به صدور حکم خلع ید می کند.
5. اجرای حکم: پس از قطعیت حکم، اجرائیه صادر شده و ملک توسط مأمور اجرا از تصرف خوانده خارج و به خواهان تحویل داده می شود.

تفاوت تسلیط ید و خلع ید از نظر ماهیت و هزینه دادرسی

واژه تسلیط ید به معنای اعطای تصرف یا توانایی تصرف به دیگری است. در برخی موارد، ممکن است دادخواستی با عنوان تسلیط ید مطرح شود که در عمل به معنای خلع ید از متصرف فعلی و اعطای تصرف به خواهان است. نظریه شماره ۵۹۶۵/۷ مورخ ۱۳۷۷/۰۸/۱۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه در این خصوص بیان می دارد: «با اینکه دعوی تسلیط ید به ظاهر عکس دعوی خلع ید است، ولی چون تسلیط ید خواهان مستلزم خلع ید از شخص یا اشخاص است که به جای آنان، وضع ید خواهان صورت می گیرد، لذا نتیجه تسلیط ید، همان خلع ید است و به همین جهت از لحاظ هزینه دادرسی و ابطال تمبر مثل دعوی خلع ید است که با توجه به قسمت اخیر بند ۱۲ ماده ۳ قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب سال ۱۳۷۳ مثل دعوی خلع ید مالی است.» این نظریه، ماهیت مالی دعوای تسلیط ید را نیز تأیید می کند.

مصادیق رایج دعاوی مالی و غیرمالی

برای درک کامل تر تمایز بین دعاوی مالی و غیرمالی، مرور برخی از مصادیق رایج مفید است. تقسیم بندی دعاوی به مالی و غیرمالی در بسیاری از جنبه های حقوقی، از جمله تعیین هزینه دادرسی، قابلیت تجدیدنظر و فرجام خواهی، و صلاحیت مراجع قضایی، اهمیت بسزایی دارد.

نمونه هایی از دعاوی مالی

دعاوی مالی، آن دسته از دعاوی هستند که هدف اصلی آن ها، مطالبه مال، یا حقی است که مستقیماً ارزش مالی دارد و قابل تقویم به پول است. برخی از مصادیق رایج این دعاوی عبارت اند از:

• مطالبه وجه (طلب): دعوایی که در آن خواهان از خوانده طلب پول می کند.
• الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مال غیرمنقول: این دعوا به دلیل ارزش مالی ملک، مالی محسوب می شود.
• فسخ معامله و استرداد ثمن: مطالبه وجه پرداختی در یک معامله که فسخ شده است.
• مطالبه خسارت: دعوایی برای دریافت خسارات مادی وارده.
• استرداد مال منقول یا غیرمنقول: بازگرداندن مالی که به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است.
• ابطال سند مالکیت: این دعوا به دلیل تأثیر مستقیم بر ارزش مال، مالی است.

نمونه هایی از دعاوی غیرمالی

دعاوی غیرمالی، دعوایی است که مستقیماً مطالبه مال یا ارزش پولی در آن مطرح نیست، بلکه هدف آن احقاق حق یا اثبات وضعیت حقوقی خاصی است. حتی اگر در نهایت منجر به منافع مالی شود، ماهیت اولیه آن غیرمالی است. از مصادیق این نوع دعاوی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• طلاق و فسخ نکاح: دعاوی مربوط به انحلال عقد ازدواج.
• حضانت و ملاقات فرزند: دعاوی مربوط به نگهداری و دیدار با فرزندان.
• اعسار از پرداخت محکوم به: درخواستی برای اثبات عدم توانایی مالی جهت پرداخت بدهی.
• حجر و رفع حجر: دعاوی مربوط به اثبات یا رفع عدم صلاحیت قانونی فرد برای انجام اعمال حقوقی.
• ابطال اسناد غیرمالی: مانند ابطال سند ازدواج.
• اثبات نسب: دعوایی برای اثبات رابطه خویشاوندی.
• تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق: این دعاوی، بر اساس سابقه تصرف هستند و ماهیت غیرمالی دارند.
• تقسیم و افراز مال مشاع: این دعوا صرفاً به تقسیم ملک می پردازد و مستقیماً مطالبه مالی ندارد.

نتیجه گیری

بررسی های حقوقی و رویه قضایی به روشنی نشان می دهد که دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول، طبق قوانین جاری کشور و با استناد به بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین (مصوب ۱۳۷۳)، مالی محسوب می شود. این مالی بودن، فارغ از اینکه اختلافی در مالکیت وجود داشته باشد یا نه، قطعی است و ملاک تعیین هزینه دادرسی نیز بر اساس ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه خواهد بود، نه ارزش واقعی یا تقویم خواهان.

این تمایز بنیادین میان خلع ید با دعاوی مشابهی چون تخلیه ید (که در آن رابطه قراردادی وجود داشته) و تصرف عدوانی (که بر مبنای سابقه تصرف است و نه مالکیت)، اهمیت بالایی در انتخاب صحیح مسیر قانونی، تعیین صلاحیت مراجع قضایی و پیش بینی هزینه ها دارد. از آنجا که دعاوی ملکی از پیچیدگی های خاص خود برخوردارند و کوچک ترین اشتباه در طرح دعوا می تواند منجر به اطاله دادرسی یا تضییع حقوق شود، مشاوره با وکیل متخصص در دعاوی ملکی، پیش از هر اقدامی، امری ضروری و هوشمندانه تلقی می شود.

سوالات متداول

آیا برای طرح دعوای خلع ید همیشه سند رسمی لازم است؟

همان طور که در رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور و نظریات اداره حقوقی قوه قضائیه تأکید شده است، صدور حکم خلع ید فرع بر احراز مالکیت خواهان است. معمولاً این احراز از طریق ارائه سند رسمی مالکیت انجام می شود. با این حال، در برخی استثنائات، مانند اقرار خوانده به مالکیت خواهان در دادگاه یا اثبات مالکیت از طریق حکم قطعی دیگر، ممکن است بدون سند رسمی نیز بتوان دعوای خلع ید را مطرح کرد. اما به طور کلی، ارائه سند رسمی یا حکم قطعی اثبات مالکیت، توصیه اکید است.

ملاک محاسبه هزینه دادرسی دعوای خلع ید چیست؟

ملاک محاسبه هزینه دادرسی دعوای خلع ید، بر اساس بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه است. این ارزش توسط اداره دارایی تعیین می شود و معمولاً با ارزش واقعی ملک تفاوت دارد. تقویم خواهان یا نظر کارشناس ملاک قرار نمی گیرد.

اگر متصرف، روی ملک بنا بسازد، آیا دادگاه خود به خود حکم به تخریب می دهد؟

خیر، صدور حکم خلع ید به تنهایی ملازمه با قلع و قمع بنای احداثی یا قطع اشجار ندارد. خواهان باید در دادخواست خود، علاوه بر خلع ید، به صورت مستقل درخواست قلع و قمع مستحدثات را نیز مطرح کند. در صورت عدم درخواست، دادگاه تنها به خلع ید حکم خواهد داد.

چه تفاوتی بین حکم خلع ید و حکم تخلیه وجود دارد؟

تفاوت اصلی در نوع تصرف است. حکم خلع ید در مورد تصرفات غاصبانه و بدون مجوز صادر می شود، در حالی که حکم تخلیه در مورد تصرفاتی صادر می شود که ابتدا با اذن یا قرارداد قانونی بوده، اما مدت آن به پایان رسیده یا مجوز آن زائل شده است (مانند پایان مدت اجاره). از نظر هزینه دادرسی نیز، خلع ید مالی و تخلیه (در صورتی که اختلاف در مالکیت نباشد) غیرمالی محسوب می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید کجاست؟

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. شوراهای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی به دعوای خلع ید از اموال غیرمنقول را ندارند، زیرا این دعوا مالی محسوب می شود و معمولاً ارزش خواسته آن از نصاب های رسیدگی شوراها بیشتر است.