قولنامه خرید منزل مسکونی

قولنامه خرید منزل مسکونی، سندی است که به عنوان یک تعهد اولیه میان خریدار و فروشنده، پیش از تنظیم سند رسمی، برای خرید و فروش ملک مورد استفاده قرار می گیرد و جنبه ای حیاتی در تثبیت توافقات اولیه دارد. اهمیت آن در تضمین پایبندی طرفین به معامله و مشخص کردن چارچوب اولیه آن است تا از بروز ابهامات و مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

وقتی فردی تصمیم به خرید یا فروش یک منزل مسکونی می گیرد، با دنیایی از اصطلاحات حقوقی و مراحل قانونی روبرو می شود که ممکن است کمی پیچیده به نظر برسد. در این میان، قولنامه به عنوان یکی از اولین و مهم ترین گام ها، نقش محوری در شکل گیری توافقات اولیه ایفا می کند. این سند، که گاهی به اشتباه با مبایعه نامه یکسان پنداشته می شود، بیش از آنکه یک سند انتقال قطعی مالکیت باشد، تعهدنامه ای است برای انجام معامله در آینده. هدف از تنظیم قولنامه، تثبیت اراده طرفین برای انجام معامله و تعیین جزئیات اصلی آن، از جمله قیمت، نحوه پرداخت و زمان انتقال سند رسمی است. این توافق اولیه به طرفین فرصت می دهد تا با اطمینان خاطر بیشتری مراحل بعدی معامله را پیگیری کنند، در حالی که از بروز اختلافات احتمالی در آینده نیز پیشگیری می شود.

قولنامه خرید منزل مسکونی چیست؟

در ادبیات حقوقی و عرف معاملات ملکی، واژه «قولنامه» اغلب به سندی اطلاق می شود که طرفین یک معامله ملکی، یعنی خریدار و فروشنده، قبل از ثبت رسمی سند در دفترخانه، برای توافق بر سر جزئیات اولیه معامله و متعهد ساختن یکدیگر به انجام آن در آینده، تنظیم و امضا می کنند. در واقع، قولنامه به معنای واقعی کلمه، «وعده بیع» یا «وعده فروش» است. این سند به خودی خود باعث انتقال قطعی مالکیت نمی شود، بلکه تنها تعهدی را برای طرفین ایجاد می کند که در تاریخ و مکان مشخص شده، برای امضای سند رسمی و انتقال مالکیت حاضر شوند.

با این حال، در عمل و در فرهنگ عامه مردم، بسیاری از اسنادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه های املاک یا به صورت دستی تنظیم می شوند، ماهیتی فراتر از یک وعده بیع صرف دارند و در واقع می توان آن ها را مبایعه نامه عادی تلقی کرد. این اسناد، که اغلب شامل تمامی ارکان و شرایط یک قرارداد خرید و فروش کامل هستند، در صورت احراز شرایط قانونی، می توانند در دادگاه معتبر شناخته شده و حتی مبنای الزام طرفین به تنظیم سند رسمی قرار گیرند.

هدف اصلی از تنظیم قولنامه، تثبیت توافقات اولیه ای است که میان خریدار و فروشنده صورت گرفته است. این توافقات شامل مشخصات دقیق ملک، مبلغ معامله (ثمن)، نحوه و زمان پرداخت، تاریخ حضور در دفترخانه و شرایط تحویل ملک می شود. با امضای قولنامه، هر دو طرف به انجام تعهدات خود در قبال دیگری ملزم می شوند. اعتبار حقوقی قولنامه به عنوان یک سند عادی، به این معناست که می تواند در مراجع قضایی مورد استناد قرار گیرد و در صورت عدم انجام تعهدات از سوی یکی از طرفین، طرف دیگر می تواند از طریق دادگاه، طرف متخلف را به اجرای تعهدات خود وادار یا درخواست فسخ قرارداد و جبران خسارت کند. این سند، با وجود اینکه سند رسمی محسوب نمی شود، اما می تواند پشتوانه محکمی برای معامله گران باشد، به شرط آنکه با دقت و آگاهی کامل تنظیم شده باشد.

تفاوت قولنامه با مبایعه نامه: روشن ساختن یک ابهام حقوقی

در معاملات ملکی، اصطلاحات «قولنامه» و «مبایعه نامه» اغلب به جای یکدیگر به کار می روند که می تواند منجر به ابهام و برداشت های نادرست شود. با این حال، از منظر حقوقی، تفاوت های ظریفی میان این دو وجود دارد که آگاهی از آن ها برای هر خریدار و فروشنده ای ضروری است.

قولنامه به معنای وعده بیع

به معنای دقیق حقوقی، قولنامه صرفاً یک «وعده بیع» یا «پیش قرارداد» است. این سند تعهدی برای انجام معامله در آینده ایجاد می کند. به عبارت دیگر، طرفین متعهد می شوند که در زمان و مکان مشخصی، قرارداد اصلی بیع (خرید و فروش) را منعقد کنند. در این نوع قولنامه، هنوز مالکیت منتقل نشده و تنها یک تعهد به انتقال در آینده شکل گرفته است. اگرچه این قولنامه نیز دارای اعتبار حقوقی است و طرفین را ملزم به اجرای تعهد خود می کند، اما اگر یکی از طرفین از انجام معامله خودداری کند، طرف دیگر می تواند از دادگاه بخواهد که او را ملزم به اجرای تعهد کند. این نوع قولنامه بیشتر برای زمانی استفاده می شود که یکی از طرفین (مثلاً فروشنده) هنوز مدارک لازم را آماده نکرده یا خریدار هنوز تمامی مبلغ را تأمین نکرده است.

مبایعه نامه عادی (قولنامه متداول)

آنچه در عرف بازار و بنگاه های املاک به عنوان «قولنامه» شناخته می شود، در واقع اغلب همان «مبایعه نامه عادی» است. مبایعه نامه، خود یک قرارداد خرید و فروش محسوب می شود که تمامی ارکان و شرایط لازم برای یک بیع (خرید و فروش) را داراست. در این حالت، مالکیت (به صورت عرفی و درونی بین طرفین) منتقل شده است، اما سند رسمی انتقال هنوز در دفترخانه ثبت نشده است. این نوع سند، به رغم عادی بودن (غیر رسمی بودن)، از اعتبار حقوقی بالایی برخوردار است و در صورت بروز اختلاف، می تواند مبنای اقامه دعوا و الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه قرار گیرد. در مبایعه نامه عادی، طرفین متعهد می شوند که در تاریخی مشخص، در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی ملک را منتقل کنند، اما این تعهد، تکمیل کننده فرآیند انتقالی است که با امضای مبایعه نامه آغاز شده است.

آثار حقوقی و اهمیت تمایز

تفاوت اصلی در آثار حقوقی هر یک نهفته است. در وعده بیع، طرفین فقط متعهد به «انجام معامله» هستند؛ یعنی می توانند در صورت تخلف، به ازای وجه التزام یا خسارت، از معامله منصرف شوند (اگر چنین شرطی در قرارداد باشد). اما در مبایعه نامه عادی، «معامله انجام شده» و طرفین متعهد به «تنظیم سند رسمی» هستند. به این معنا که فروشنده به طور عرفی ملک را فروخته و خریدار آن را خریداری کرده است. عدم حضور در دفترخانه، تخلف از تعهد به تنظیم سند رسمی است و دادگاه می تواند فروشنده را ملزم به انتقال سند کند.

دانستن این تفاوت به خریداران کمک می کند تا هنگام امضای اسناد، از ماهیت واقعی تعهدی که به عهده می گیرند، آگاه باشند. اگر سندی که امضا می شود صرفاً یک وعده بیع باشد، حق و حقوق طرفین متفاوت از زمانی خواهد بود که مبایعه نامه عادی امضا می شود. در هر دو حالت، دقت در متن قرارداد و مشاوره با یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب، می تواند از بروز مشکلات و ابهامات بعدی به طور جدی پیشگیری کند.

تفاوت اساسی میان قولنامه (وعده بیع) و مبایعه نامه (قولنامه متداول) در این است که قولنامه صرفاً یک تعهد به انجام معامله در آینده است، در حالی که مبایعه نامه خود قرارداد بیع محسوب شده و مالکیت را به صورت عرفی منتقل می کند و طرفین را ملزم به تنظیم سند رسمی می سازد.

مراحل گام به گام تنظیم قولنامه: از توافق اولیه تا امضای نهایی

تنظیم قولنامه خرید منزل مسکونی، فرآیندی حساس و نیازمند دقت فراوان است. این سند، پل ارتباطی میان توافق شفاهی و انتقال رسمی مالکیت است و هرگونه سهل انگاری در تنظیم آن می تواند به مشکلات حقوقی جدی منجر شود. در ادامه، به بررسی گام های مهم و شروط حیاتی در تنظیم یک قولنامه صحیح می پردازیم.

شناسایی دقیق و کامل طرفین معامله

اولین گام در تنظیم هر قراردادی، شناسایی دقیق هویت طرفین است. مشخصات کامل فروشنده و خریدار باید به دقت در قولنامه درج شود. این مشخصات شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، آدرس کامل و شماره تلفن است.

• فروشنده: اگر فروشنده وکیل، قیم، ولی یا وصی باشد، باید مدارک و مستندات مربوط به سمت او (مانند وکالت نامه رسمی، حکم قیمومیت) به دقت بررسی شود تا از اعتبار و حدود اختیارات او اطمینان حاصل گردد.
• خریدار: مشخصات خریدار نیز باید به طور کامل و صحیح ثبت شود.

احراز هویت از طریق تطبیق کارت ملی و شناسنامه با اطلاعات درج شده در قولنامه، از اهمیت بالایی برخوردار است.

جزئیات دقیق و کامل ملک مورد نظر

پس از احراز هویت طرفین، نوبت به ذکر مشخصات دقیق ملک می رسد. این بخش باید به گونه ای کامل باشد که هیچ ابهامی درباره مورد معامله باقی نماند.

• مشخصات ثبتی: پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش ثبتی، متراژ دقیق عرصه و اعیان، شماره قطعه تفکیکی.
• آدرس کامل: نشانی دقیق ملک، شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و واحد.
• ویژگی های ملک: تعداد اتاق خواب، نوع کاربری (مسکونی، آپارتمان، ویلایی)، مشخصات انباری و پارکینگ (شماره، مساحت، موقعیت).
• انشعابات و تأسیسات: شماره پرونده/اشتراک آب، برق، گاز، تلفن. همچنین نوع سیستم های گرمایشی و سرمایشی و سایر لوازم ثابت موجود در ملک.
• مدارک مربوط به ساختمان: شماره و تاریخ پایان کار ساختمان و گواهی عدم خلاف از شهرداری (در صورت لزوم)، که نشان دهنده قانونی بودن ساخت و ساز است.

تعیین ثمن معامله و شیوه های پرداخت

مبلغ کل معامله (ثمن) باید به عدد و حروف به صورت کاملاً واضح در قولنامه ذکر شود. همچنین، نحوه پرداخت این مبلغ باید با جزئیات کامل شرح داده شود:

• پیش پرداخت: مبلغ و تاریخ پرداخت پیش پرداخت.
• اقساط: در صورت پرداخت اقساطی، مبلغ هر قسط، تاریخ سررسید و مشخصات چک های احتمالی (شماره چک، تاریخ، عهده کدام بانک).
• مبلغ باقیمانده: مبلغ نهایی که در روز تنظیم سند رسمی در دفترخانه پرداخت خواهد شد.

توصیه می شود در صورت پرداخت با چک، مشخصات کامل چک ها (شماره، تاریخ، مبلغ، نام بانک و شعبه) در قولنامه قید شود و از خریدار خواسته شود چک تضمین شده بانکی (در مبالغ بالا) ارائه دهد.

توافق بر تاریخ و محل تنظیم سند رسمی

تعیین تاریخ و مکان مشخص برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی، از ارکان اصلی قولنامه است.

• تاریخ و ساعت دقیق: روز، ماه، سال و ساعت دقیق حضور در دفترخانه.
• مشخصات دفترخانه: شماره و آدرس دقیق دفترخانه.
• پیامدهای عدم حضور: باید مشخص شود که در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در موعد مقرر، چه پیامدهای حقوقی و مالی متوجه او خواهد بود. این بند، طرفین را به اجرای تعهداتشان ترغیب می کند.

زمان بندی و شرایط تحویل ملک

تاریخ دقیق تحویل و تخلیه ملک (تسلیم مبیع) باید در قولنامه درج شود. همچنین، وضعیت ملک در زمان تحویل باید به وضوح مشخص شود؛ مثلاً اینکه ملک باید تخلیه شده و بدون اثاثیه باشد، یا همراه با انشعابات فعال و سالم تحویل گردد. برای تأخیر در تحویل، تعیین وجه التزام روزانه می تواند تضمینی برای خریدار باشد.

گنجاندن وجه التزام: تضمینی برای اجرای تعهدات

وجه التزام، مبلغی است که طرفین در قرارداد پیش بینی می کنند تا در صورت عدم اجرای تعهدات از سوی یکی از آن ها، طرف متخلف ملزم به پرداخت آن به طرف دیگر شود. این بند از مهمترین بخش های یک قولنامه است.

• مفهوم: وجه التزام، جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهد است.
• مبلغ: مبلغ مشخصی برای عدم حضور در محضر یا عدم ایفای سایر تعهدات باید تعیین شود.
• ماهیت: باید تصریح شود که آیا وجه التزام بدل از اصل تعهد است (یعنی با پرداخت آن، طرف از انجام تعهد اصلی معاف می شود) یا علاوه بر حق مطالبه اصل تعهد، قابل دریافت است. معمولاً در معاملات ملکی، وجه التزام بدل از اصل تعهد نیست و طرفین همچنان حق الزام به تنظیم سند رسمی را دارند.

تقسیم هزینه ها و عوارض مرتبط با معامله

باید به وضوح مشخص شود که هزینه های مربوط به انتقال سند و بدهی های ملک بر عهده کیست.

• هزینه های انتقال سند: حق الثبت، حق التحریر، مالیات نقل و انتقال (معمولاً طبق عرف نصف به نصف است، مگر اینکه توافق دیگری صورت گیرد).
• بدهی های قبلی ملک: قبوض آب، برق، گاز، تلفن، شارژ ساختمان، مالیات های معوقه تا تاریخ تحویل ملک معمولاً بر عهده فروشنده است.
• جرائم و هزینه های خاص: جرائم ساختمانی، پایان کار، فک رهن و تفکیکی معمولاً بر عهده فروشنده است.

ضرورت فک رهن و رفع سایر موانع حقوقی

اگر ملک در رهن یا وثیقه باشد، فروشنده باید متعهد شود که قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، نسبت به فک رهن یا رفع هرگونه توقیف اقدام کند. در صورت عدم انجام این تعهد، باید تکلیف آن روشن شود.

بررسی شرط سقوط خیارات

«خیارات» به اختیارات قانونی فسخ معامله گفته می شود. معمولاً در قولنامه ها، برخی از خیارات مانند خیار غبن (ضرر و زیان فاحش) ولو فاحش، از طرفین ساقط می شود تا معامله از ثبات بیشتری برخوردار شود. اما خیاراتی مانند خیار تدلیس (فریب) معمولاً باقی می ماند. این بخش باید با آگاهی کامل و مشاوره حقوقی تکمیل شود.

تعهدات اختصاصی فروشنده و خریدار

علاوه بر تعهدات کلی، می توان تعهدات خاصی را برای هر یک از طرفین در نظر گرفت:

• تعهدات فروشنده: ارائه کلیه مدارک لازم (سند مالکیت، پایان کار، مفاصاحساب ها، استعلامات)، رفع موانع قانونی انتقال (نداشتن مشکل در شهرداری یا دارایی)، و اقرار به عدم ممنوع المعامله بودن، عدم توقیف ملک و عدم واگذاری منافع به دیگری.
• تعهدات خریدار: تأمین و پرداخت به موقع ثمن معامله و حضور به موقع در دفترخانه.

اهمیت حضور و امضای شاهدان

برای افزایش اعتبار قولنامه (به عنوان سند عادی) و تسهیل اثبات آن در مراجع قضایی، حضور حداقل دو شاهد (ترجیحاً بی طرف) و امضای آن ها در ذیل قولنامه بسیار مهم است. شاهدان گواهی بر صحت و سلامت تنظیم قرارداد و توافق طرفین هستند.

اعتبار قولنامه دستی در مقایسه با قولنامه بنگاه املاک

در فرآیند خرید و فروش منزل مسکونی، دو نوع اصلی قولنامه رواج دارد: قولنامه دستی و قولنامه تنظیم شده در بنگاه املاک. درک اعتبار و تفاوت های این دو برای اطمینان از صحت و سلامت معامله بسیار مهم است.

اعتبار حقوقی هر دو نوع

از منظر حقوقی، چه قولنامه به صورت دستی توسط طرفین تنظیم و امضا شده باشد و چه در بنگاه املاک و با فرم های استاندارد آن، در صورت رعایت تمامی شرایط اساسی صحت قرارداد (از جمله قصد و رضای طرفین، اهلیت، معلوم بودن موضوع معامله و مشروعیت جهت)، هر دو سند دارای اعتبار قانونی هستند. قانون مدنی برای صحت یک قرارداد، لزوماً ثبت رسمی آن را شرط نمی داند و قراردادهای عادی نیز در صورت احراز شرایط، معتبر و لازم الاجرا محسوب می شوند. بنابراین، هیچ یک بر دیگری از نظر ماهیت اعتبار حقوقی برتری ذاتی ندارد.

تفاوت های عملی و نکات مهم

با این حال، تفاوت هایی عملی و امنیتی میان این دو روش وجود دارد:

1. نظارت و تجربه بنگاه املاک: قولنامه های بنگاهی اغلب توسط مشاوران املاک تنظیم می شوند که به دلیل تجربه کاری و آشنایی با فرم های استاندارد، معمولاً تمامی جزئیات و شروط لازم را در قرارداد لحاظ می کنند. این امر می تواند از بروز اشتباهات سهوی یا فراموشی بندهای مهم جلوگیری کند.
2. کد رهگیری: یکی از مزایای مهم قولنامه های بنگاهی، امکان دریافت کد رهگیری است. کد رهگیری، سندی الکترونیکی است که در سامانه املاک و مستغلات کشور ثبت می شود و نشان دهنده ثبت رسمی معامله عادی در این سامانه است. این کد، اعتبار قولنامه را افزایش داده و از فروش یک ملک به چندین نفر (معامله معارض) جلوگیری می کند، زیرا اطلاعات ملک و طرفین در یک سامانه سراسری ثبت شده و قابل استعلام است.
3. هزینه و سادگی قولنامه دستی: تنظیم قولنامه دستی هزینه کمتری دارد و برای کسانی که می خواهند معامله ای ساده و سریع داشته باشند، جذابیت دارد. اما این سادگی می تواند با خطراتی همراه باشد.
4. نکات امنیتی در تنظیم قولنامه دستی: در صورتی که تصمیم به تنظیم قولنامه دستی گرفته شد، رعایت نکات زیر حیاتی است:
   • جزئیات کامل: تمامی جزئیات ملک، طرفین، ثمن معامله، نحوه پرداخت، تاریخ محضر و تحویل، وجه التزام و تعهدات باید به دقت و وضوح کامل درج شود.
   • مدارک: حتماً مدارک هویتی طرفین و سند مالکیت ملک به دقت بررسی و با کپی برابر اصل پیوست قرارداد شود.
   • شهود: حضور حداقل دو شاهد بی طرف و امضای آن ها در ذیل قرارداد برای افزایش اعتبار سند و تسهیل اثبات آن در صورت بروز اختلاف، ضروری است.
   • خط خوردگی: از هرگونه خط خوردگی یا الحاقیات در متن قرارداد خودداری شود. هرگونه اصلاحیه باید با توافق طرفین و امضای مجدد آن ها در کنار آن اصلاحیه صورت گیرد.

در تجربه معاملات ملکی، اگرچه قولنامه دستی نیز معتبر است، اما استفاده از خدمات بنگاه های املاک معتبر و دارای پروانه کسب، به دلیل نظارت و وجود کد رهگیری، توصیه می شود. این امر به ویژه در شهرهای بزرگ و با توجه به پیچیدگی های معاملات، امنیت بیشتری را برای طرفین فراهم می آورد و ریسک کلاهبرداری یا مشکلات حقوقی را به حداقل می رساند.

پیامدهای عدم حضور در دفترخانه و کوتاهی در اجرای تعهدات

پس از تنظیم و امضای قولنامه، طرفین متعهد می شوند که در تاریخ و مکان مشخص شده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و اقدام به انتقال سند رسمی ملک نمایند. عدم حضور هر یک از طرفین در موعد مقرر یا کوتاهی در اجرای تعهدات مندرج در قولنامه، پیامدهای حقوقی و مالی جدی به دنبال خواهد داشت.

برای فروشنده

اگر فروشنده در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حاضر نشود یا مدارک لازم برای انتقال سند را فراهم نکند، خریدار می تواند از طریق مراجع قضایی، الزام او را به تنظیم سند رسمی مطالبه کند. علاوه بر این:

• پرداخت وجه التزام: اگر در قولنامه وجه التزام برای عدم حضور در محضر یا عدم ایفای تعهدات تعیین شده باشد، فروشنده موظف به پرداخت این مبلغ به خریدار است.
• خسارت تأخیر: خریدار می تواند علاوه بر وجه التزام (در صورت عدم ذکر بدل از اصل تعهد بودن)، خسارات ناشی از تأخیر در اجرای تعهد و حتی خسارت کاهش ارزش پول را نیز مطالبه کند.
• الزام به تنظیم سند: دادگاه می تواند فروشنده را به تنظیم سند رسمی وادار کند و در صورت استنکاف، نماینده دادگاه می تواند به جای او سند را امضا کند.

برای خریدار

اگر خریدار در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حاضر نشود یا ثمن معامله را به طور کامل پرداخت نکند، فروشنده نیز می تواند اقدامات قانونی را انجام دهد:

• پرداخت وجه التزام: خریدار نیز در صورت عدم حضور یا عدم ایفای تعهدات مالی، موظف به پرداخت وجه التزام به فروشنده خواهد بود.
• فسخ قرارداد: فروشنده می تواند با استناد به عدم ایفای تعهدات خریدار، درخواست فسخ قولنامه را از دادگاه داشته باشد و در برخی موارد (بسته به شروط قولنامه)، پیش پرداخت خریدار را به عنوان خسارت برداشت کند.
• الزام به تکمیل معامله: فروشنده می تواند خریدار را به تکمیل معامله و پرداخت مابقی ثمن از طریق دادگاه ملزم سازد.

نحوه اثبات عدم حضور و طرح دعوا

برای اثبات عدم حضور یکی از طرفین در دفترخانه، طرف حاضر باید گواهی عدم حضور را از سردفتر دریافت کند. این گواهی به عنوان یک مدرک رسمی، مبنای طرح دعوا در دادگاه قرار می گیرد.

پس از دریافت گواهی عدم حضور، طرف متضرر می تواند با مراجعه به دادگاه، یکی از دو خواسته اصلی را مطرح کند:

1. الزام به تنظیم سند رسمی: در این دعوا، دادگاه طرف متخلف را ملزم به اجرای تعهد خود می کند.
2. فسخ معامله و مطالبه خسارت: در صورتی که امکان الزام به تنظیم سند نباشد یا طرف متضرر مایل به ادامه معامله نباشد، می تواند درخواست فسخ قرارداد و مطالبه خسارات وارده را بنماید.

در هر صورت، برای جلوگیری از سردرگمی و اطمینان از صحت اقدامات قانونی، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی ضروری است. او می تواند بهترین راهکار را با توجه به شرایط خاص پرونده ارائه دهد.

مدارک اساسی برای تنظیم قولنامه و انتقال رسمی سند

تهیه و ارائه مدارک لازم، یکی از مراحل حیاتی در فرآیند خرید و فروش منزل مسکونی است. این مدارک نه تنها برای تنظیم قولنامه بلکه برای انتقال نهایی سند در دفترخانه نیز ضروری هستند و عدم تکمیل آن ها می تواند روند معامله را به تعویق انداخته یا با مشکل مواجه سازد.

مدارک لازم برای فروشنده

فروشنده وظیفه دارد کلیه مدارک مربوط به مالکیت و وضعیت ملک را آماده و ارائه دهد:

• اصل سند مالکیت: شش دانگ یا برگه مالکیت که مالکیت فروشنده را اثبات می کند. در صورت وجود، بنچاق (سند مادر) نیز مفید است.
• مدارک هویتی: اصل کارت ملی و شناسنامه فروشنده (و در صورت تعدد فروشندگان، مدارک هویتی تمامی آن ها).
• پایان کار ساختمان: گواهی پایان کار شهرداری که نشان دهنده مطابقت بنا با نقشه های اولیه و رعایت ضوابط ساخت و ساز است.
• مفاصاحساب شهرداری: گواهی تسویه حساب عوارض نوسازی و سایر بدهی های ملک به شهرداری.
• مفاصاحساب دارایی: گواهی تسویه حساب مالیات نقل و انتقال ملک و سایر بدهی های مالیاتی مربوط به ملک.
• قبوض انشعابات: قبوض تسویه شده آب، برق، گاز و تلفن تا تاریخ تحویل ملک به خریدار.
• استعلامات ثبتی: استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای اطمینان از عدم وجود هرگونه رهن، توقیف، بازداشت یا ممنوع المعامله بودن ملک. این استعلام ها توسط دفترخانه نیز اخذ می شوند، اما آمادگی اولیه فروشنده کمک کننده است.
• وکالت نامه (در صورت لزوم): اگر فروشنده به وکالت از مالک اصلی اقدام می کند، اصل وکالت نامه رسمی با ذکر حدود اختیارات وکیل باید ارائه شود.

مدارک لازم برای خریدار

خریدار نیز باید مدارک هویتی خود را برای ثبت در قولنامه و سند رسمی آماده داشته باشد:

• مدارک هویتی: اصل کارت ملی و شناسنامه خریدار (و در صورت تعدد خریداران، مدارک هویتی تمامی آن ها).
• کپی برابر اصل قولنامه: برای مراجعه به دفترخانه و ثبت سند رسمی، ارائه قولنامه یا مبایعه نامه قبلی ضروری است.
• مدارک مالی: در روز تنظیم سند رسمی، خریدار باید مدارک مربوط به پرداخت ثمن معامله (مانند فیش واریزی، چک تضمین شده بانکی) را به همراه داشته باشد.

جمع آوری دقیق این مدارک و بررسی صحت آن ها، گامی اساسی برای اطمینان از یک معامله سالم و بدون دردسر است. توصیه می شود قبل از امضای قولنامه، تمامی مدارک فروشنده به دقت توسط خریدار و ترجیحاً با کمک یک مشاور حقوقی بررسی شود.

نمونه قولنامه خرید منزل مسکونی

این بخش شامل یک نمونه قولنامه استاندارد است که می تواند به عنوان الگویی برای تنظیم قراردادهای خرید و فروش منزل مسکونی مورد استفاده قرار گیرد. البته، هر معامله ای شرایط خاص خود را دارد و توصیه می شود قبل از امضای هر سندی، با یک متخصص حقوقی مشورت شود تا از تطابق آن با نیازها و شرایط خاص شما اطمینان حاصل شود. در این نمونه، فضاهای خالی برای پر کردن اطلاعات مربوط به معامله با خطوط نقطه چین مشخص شده اند.

فرم قرارداد (قولنامه) خرید و فروش ملک مسکونی

به نام خداوند جان و خرد

شماره قرارداد: ……………..

تاریخ: ……………..

ماده ۱: طرفین قرارداد

این قرارداد بین اشخاص ذیل منعقد می گردد:

1. فروشنده/فروشندگان:

   نام و نام خانوادگی: ……………………….. فرزند: ……………………….. شماره شناسنامه: ……………………….. کد ملی: ……………………….. تاریخ تولد: ……………………….. صادره از: ……………………….. شغل: ……………………….. آدرس: ……………………………………………………………………………….. تلفن: ………………………..

   در صورتی که فروشنده به وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت اقدام می نماید:

   نام و نام خانوادگی نماینده: ……………………….. فرزند: ……………………….. شماره شناسنامه: ……………………….. به موجب: (نوع سند وکالت/حکم قیمومیت/…) به شماره: ……………………….. تاریخ: ……………………….. دفترخانه: ………………………..

2. خریدار/خریداران:

   نام و نام خانوادگی: ……………………….. فرزند: ……………………….. شماره شناسنامه: ……………………….. کد ملی: ……………………….. تاریخ تولد: ……………………….. صادره از: ……………………….. شغل: ……………………….. آدرس: ……………………………………………………………………………….. تلفن: ………………………..

   در صورتی که خریدار به وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت اقدام می نماید:

   نام و نام خانوادگی نماینده: ……………………….. فرزند: ……………………….. شماره شناسنامه: ……………………….. به موجب: (نوع سند وکالت/حکم قیمومیت/…) به شماره: ……………………….. تاریخ: ……………………….. دفترخانه: ………………………..

ماده ۲: موضوع و مشخصات ملک مورد معامله

موضوع این قرارداد، بیع (خرید و فروش) تمام / ………… دانگ یک دستگاه آپارتمان / خانه ویلایی / ………… به مشخصات ذیل می باشد:

• نوع ملک: ……………………….. (آپارتمان، ویلایی، …).
• آدرس کامل: شهر: ……………………….. خیابان: ……………………….. کوچه: ……………………….. پلاک: ……………………….. طبقه: ……………………….. واحد: ………………………..
• مشخصات ثبتی: پلاک ثبتی اصلی: ……………………….. فرعی: ……………………….. بخش ثبتی: ………………………..
• متراژ: مساحت اعیانی: ………… متر مربع، مساحت عرصه (زمین): ………… متر مربع (در صورت ویلایی بودن یا داشتن حیاط اختصاصی).
• تعداد خواب: ………… خوابه.
• انباری: دارای انباری به مساحت: ………… متر مربع به شماره: ………… واقع در: ………………………..
• پارکینگ: دارای ………… عدد پارکینگ به شماره های: ………… واقع در: ………………………..
• انشعابات: برق به شماره پرونده: …………، آب به شماره اشتراک: …………، گاز شهری به شماره شناسایی: …………، تلفن به شماره: ………… (در صورت مستقل بودن).
• تأسیسات: سیستم گرمایشی: ………………………..، سیستم سرمایشی: ………………………..، و سایر لوازم و ملحقات (مانند پکیج، کولر گازی، کابینت، کمد دیواری و…).
• پایان کار: دارای گواهی پایان کار ساختمان به شماره: ………… مورخ: ………… صادره از شهرداری منطقه: ………… (در صورت لزوم).
• ملک با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن، اعم از عرصه و اعیان و مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن، که عیناً به رؤیت خریدار رسیده و خریدار از کمیت، کیفیت و وضعیت ملک کاملاً مطلع گردیده است.

ماده ۳: ثمن معامله و نحوه پرداخت

کل ثمن معامله (مبلغ خرید و فروش) به عدد: ……………………………… ریال و به حروف: ………………………………………………………………………………………. ریال (معادل ……………………………… تومان) تعیین گردید که مورد توافق کامل طرفین قرار گرفته و به شرح ذیل از سوی خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد:

1. مبلغ پیش پرداخت: مبلغ به عدد: ……………………………… ریال (به حروف: ……………………………… ریال) معادل ……………………………… تومان، به صورت نقد / طی چک شماره: ……………………….. عهده بانک: ……………………….. مورخ: ……………………….. در تاریخ امضای این قرارداد، از طرف خریدار به فروشنده پرداخت و فروشنده اقرار به دریافت آن نمود.
2. مبلغ قسط/اقساط بعدی: مبلغ به عدد: ……………………………… ریال (به حروف: ……………………………… ریال) معادل ……………………………… تومان، به صورت نقد / طی چک شماره: ……………………….. عهده بانک: ……………………….. مورخ: ……………………….. در تاریخ: ……………………….. از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
3. مبلغ باقیمانده: مبلغ به عدد: ……………………………… ریال (به حروف: ……………………………… ریال) معادل ……………………………… تومان، در تاریخ تنظیم سند رسمی در دفترخانه و همزمان با انتقال قطعی سند، به صورت نقد / طی چک تضمین شده بانکی به فروشنده پرداخت خواهد شد.

ماده ۴: تاریخ و محل تنظیم سند رسمی

1. طرفین متعهد می گردند در ساعت: ………… صبح / عصر روز: ………… تاریخ: …………/………../………… در دفترخانه اسناد رسمی شماره: ………… واقع در: ………………………………………………………………………… حاضر گردیده و نسبت به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال ملک اقدام نمایند.
2. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در موعد مقرر، طرف حاضر می تواند با حضور در دفترخانه و اخذ گواهی عدم حضور از سردفتر، مراتب را اثبات و نسبت به پیگیری حقوقی خود اقدام نماید.

ماده ۵: تسلیم و تحویل ملک (تسلیم مبیع)

فروشنده متعهد می گردد ملک مورد معامله را در تاریخ: …………/………../………… به صورت کامل تخلیه و با تمامی توابع، ملحقات و منضمات و با رعایت وضعیت توافق شده (از قبیل انشعابات فعال و سالم) به خریدار تحویل دهد.

در صورت تأخیر در تسلیم ملک، فروشنده موظف است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ: ……………………………… ریال به عنوان وجه التزام تأخیر در تحویل، به خریدار پرداخت نماید. این وجه التزام علاوه بر انجام تعهد اصلی (تحویل ملک) می باشد.

ماده ۶: شرایط و تعهدات طرفین

1. هزینه ها: هزینه های مربوط به تنظیم سند رسمی شامل حق الثبت، حق التحریر و مالیات نقل و انتقال، به صورت بالمناصفه (نصف به نصف) بر عهده طرفین است، مگر اینکه توافق دیگری صورت گیرد.
2. بدهی های ملک: کلیه دیون، عوارض، مالیات ها و قبوض مربوط به ملک (آب، برق، گاز، تلفن، شارژ ساختمان) تا تاریخ تحویل ملک بر عهده فروشنده بوده و فروشنده موظف به تسویه کامل آن ها و ارائه مفاصاحساب های مربوطه در دفترخانه می باشد.
3. رفع موانع: فروشنده اقرار می نماید که ملک مورد معامله در رهن، وثیقه، توقیف یا هرگونه بازداشت قضایی یا اداری نبوده و ممنوع المعامله نمی باشد. در صورت وجود هرگونه رهن یا توقیف، فروشنده متعهد است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، نسبت به فک رهن یا رفع توقیف اقدام نماید. در غیر این صورت، خریدار حق دارد با مراجعه به مرتهن (رهن گیرنده) یا مراجع ذی ربط، نسبت به رفع مانع اقدام و کلیه هزینه های وارده را از فروشنده مطالبه نماید.
4. تعهدات فروشنده: فروشنده متعهد به ارائه کلیه مدارک لازم جهت انتقال سند (از جمله سند مالکیت، پایان کار، مفاصاحساب شهرداری، مفاصاحساب دارایی و…) در موعد مقرر به دفترخانه می باشد و اقرار می نماید که مالک و متصرف قانونی ملک است.
5. تعهدات خریدار: خریدار متعهد به تأمین و پرداخت به موقع ثمن معامله مطابق ماده 3 این قرارداد و حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر می باشد.
6. وجه التزام عدم انجام تعهد: چنانچه هر یک از طرفین به هر دلیلی از انجام تعهدات خود (غیر از مواردی که منجر به بطلان قرارداد می شود) خودداری نماید، موظف است مبلغ: ……………………………… ریال به عنوان وجه التزام عدم ایفای تعهد، به طرف دیگر پرداخت نماید. این وجه التزام، رافع مسئولیت طرف متخلف در اجرای اصل تعهد نمی باشد و طرف متضرر می تواند علاوه بر وجه التزام، الزام به ایفای تعهد را نیز از مراجع قانونی مطالبه نماید.
7. ابطال قرارداد: در صورتی که به دلایل قهریه (فورس ماژور) قابلیت انتقال ملک از بین برود و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد، قرارداد باطل و فروشنده موظف به استرداد وجوه دریافتی به خریدار است. در صورتی که ملک به دلایل غیر قهریه (مانند مستحق الغیر بودن، غصبی بودن، رهن بودن یا توقیف در زمان عقد) قابلیت انتقال قانونی نداشته باشد، فروشنده علاوه بر استرداد کامل ثمن معامله، موظف به پرداخت خسارت به مبلغ: ……………………………… ریال به خریدار خواهد بود.

ماده ۷: سقوط خیارات

کلیه خیارات از جمله خیار غبن ولو فاحش، از طرفین ساقط گردید، به استثناء خیار تدلیس. طرفین با علم و آگاهی کامل نسبت به موضوع معامله و ارزش آن، اقدام به انعقاد این قرارداد نموده اند.

ماده ۸: مقررات ناظر

در سایر موارد پیش بینی نشده در این قرارداد، مقررات عمومی قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران حاکم خواهد بود.

ماده ۹: نسخ و تصدیق قرارداد

این قرارداد با علم و اطلاع کامل و رضایت تامه طرفین نسبت به مفاد و شروط آن، در 9 ماده و ………… نسخه متحدالمتن و دارای اعتبار یکسان تنظیم و در تاریخ ذکر شده، به امضای طرفین رسیده و توسط شاهدان ذیل تصدیق گردید.

محل امضاء و اثر انگشت فروشنده/فروشندگان

……………………………..

محل امضاء و اثر انگشت خریدار/خریداران

……………………………..

شاهد نخست:

نام و نام خانوادگی: ……………………….. امضاء و اثر انگشت: ………………………..

شاهد دوم:

نام و نام خانوادگی: ……………………….. امضاء و اثر انگشت: ………………………..

دانلود نمونه قولنامه خرید منزل مسکونی (Word و PDF)

برای دسترسی آسان تر، نمونه قولنامه جامع و استاندارد بالا در قالب فایل های Word (قابل ویرایش) و PDF (آماده پرینت) تهیه شده است. شما می توانید با استفاده از لینک های زیر این فرم ها را دانلود کرده و با پر کردن اطلاعات مربوط به معامله خود، از آن ها بهره برداری کنید.

(در اینجا لینک های دانلود نمونه قولنامه در فرمت های Word و PDF قرار می گیرد.)

استفاده از فایل Word به شما این امکان را می دهد که به راحتی جزئیات مربوط به معامله تان را تایپ و ویرایش کنید، در حالی که فایل PDF برای چاپ مستقیم و پر کردن دستی اطلاعات مناسب است. توصیه می شود قبل از امضا، تمامی بخش های تکمیل شده را با دقت بازبینی کنید.

نتیجه گیری

تنظیم قولنامه خرید منزل مسکونی، نه تنها یک مرحله اداری، بلکه گامی اساسی و حیاتی در فرآیند انتقال مالکیت یک ملک است. این سند، تعهدات اولیه میان خریدار و فروشنده را تثبیت کرده و چارچوبی حقوقی برای انجام معامله در آینده فراهم می آورد. همانطور که گفته شد، دقت در جزئیات، شفافیت در شرایط و آگاهی از تفاوت های حقوقی قولنامه و مبایعه نامه، می تواند آینده یک معامله را به کلی تغییر دهد. از مشخصات دقیق طرفین و ملک گرفته تا نحوه پرداخت ثمن، تعیین وجه التزام و تاریخ تنظیم سند رسمی، هر بند و هر کلمه در قولنامه از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

در تجربه بسیاری از افراد، تنظیم یک قولنامه صحیح و جامع، می تواند از بروز اختلافات و طرح دعاوی حقوقی پرهزینه در آینده جلوگیری کند. مشاوره با وکلای مجرب و مشاوران املاک معتبر، همواره راهکاری هوشمندانه برای اطمینان از صحت و سلامت معامله و حفظ حقوق طرفین است. با بهره گیری از راهنمایی های ارائه شده در این مقاله و استفاده از نمونه فرم قولنامه، می توان با آگاهی و اطمینان بیشتری قدم در مسیر خرید یا فروش منزل مسکونی گذاشت و تجربه ای امن و رضایت بخش را رقم زد. بنابراین، پیشنهاد می شود قبل از هرگونه تعهد، زمان کافی را برای مطالعه و درک کامل مفاد قرارداد اختصاص دهید.